NOS CONSEILS PRATIQUES ET JURIDIQUES

Sommaire >

Réglementation Thermique 2012

Loi PINEL

Recours contre un refus de permis de construire  >

Les Garanties  >

Principes d'une VMC Hygroréglable  >

Le Permis de Démolir >

Urbanisme >

Réglementation sur la Mitoyenneté >

Les Servitudes >

Importance d'une étude de sol >

Étancher une terrasse >

Étanchéité de l'air de l'habitat >

Coulage d'une chape liquide >

Réglementation RT 2020 >

• Capitaliser sur les énergies naturelles via une conception bioclimatique

  L’orientation comme la distribution intérieure de votre future maison doivent être pensées de manière à privilégier au maximum l’exploitation des ressources naturelles, afin de consommer le moins d’énergie possible pour un confort équivalent.

  Ainsi, on privilégiera, par exemple, une exposition au sud dans les pièces à vivre pour maximiser les sources de lumière et de chaleur gratuites de l’énergie solaire et une exposition au nord pour les pièces non chauffées comme le garage ou le cellier.  En été, la fraicheur sera conservée grâce à des volets extérieurs et à la présence, autour de la maison, de végétaux et d’arbres.

• Recourir à une énergie renouvelable

  La RT 2012 impose le recours à au moins une énergie renouvelable comme une chaudière, des capteurs solaires, une pompe à chaleur air/eau ou bien une pompe à chaleur hybride (Gaz).

  Il convient ici de raisonner en coût de revient plutôt qu’en termes de dépenses : vous devez opter pour l’énergie renouvelable que vous pourrez exploiter au maximum de sa performance.

• Diviser par 3 votre consommation énergétique avec la RT2102

  Votre nouveau logement devra consommer moins de 50 kWh/m² par an contre 150 pour un logement construit avant 2013.

  Cette consommation intègre le chauffage, la climatisation, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire (ECS) et l’énergie utilisée par les « auxiliaires » (une VMC par exemple).

• Maintenir une température intérieure constante et agréable

  Autre garde-fou instauré par la RT 2012, le plafonnement d’une température intérieure à 26°C suite à 5 jours consécutifs de canicule. L’usage de matériaux d’isolation, comme le béton, la brique, le parpaing ou encore le bois, qui favorisent l’inertie thermique – c'est-à-dire qui permettent d’emmagasiner la fraîcheur des nuits d’été pour la rediffuser dans la journée – sont à privilégier.

• Les garanties avant et pendant les travaux dans le contrat de construction de maison individuelle

  Savoir de quelles garanties bénéficie le maître d’ouvrage avant et pendant les travaux qu’il fait entreprendre. Dès la signature du contrat, le constructeur doit justifier d’une garantie de remboursement et d’une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus.

• La garantie de remboursement

  Dans quel cas ?

  Si le client a versé un acompte avant la date d’ouverture du chantier, la garantie de remboursement est prévue pour le cas où :

  - les autorisations administratives (permis de construire notamment) ne seraient pas obtenues,

  - les prêts ne seraient pas obtenus,

  - le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

   

  Que permet la garantie de remboursement ?

  Dans ces hypothèses, le propriétaire est en droit de récupérer toutes les sommes qu’il aurait versées avant la date où il a eu connaissance du refus (du permis de construire ou des prêts) et 1 mois après cette date.

   

  Comment est constituée la garantie de remboursement ?

  Cette garantie est constituée soit par une caution donnée au constructeur par un établissement de crédit ou une assurance, soit par la consignation des sommes réellement versées par le propriétaire. La garantie de remboursement prend fin à la date d’ouverture du chantier.

• La garantie de livraison

  Une garantie de livraison : pour quoi ?

  Dans un contrat de construction d’une maison individuelle, la garantie de livraison est une obligation pour les constructeurs et entrepreneurs.  Elle consiste à protéger le propriétaire (Maître de l’ouvrage) contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux. La garantie de livraison débute à la date d’ouverture du chantier.

   

  Bon à savoir :

  Si le constructeur entreprend les travaux sans avoir souscrit la garantie de livraison, il est passible d’un emprisonnement de 2 ans et d’une amende de 37 500 €.

   

  Comment souscrire une garantie de livraison ?

  Le constructeur doit souscrire une convention de cautionnement (caution solidaire) avec un organisme de crédit ou d’assurance qui s’engage à achever l’exécution de la construction telle qu’elle est prévue dans le contrat d’origine.

• Que fait le garant ?

  Le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction,

  - prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues en cas de retard de livraison excédant 30 jours,

  - met en demeure le constructeur défaillant,

  - remplit ses propres obligations 15 jours après la mise en demeure si elle est infructueuse.

   

  Par conséquent, en cas de défaillance, prévenez le garant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

  La garantie de livraison prend fin à la réception définitive de l’ouvrage, après la levée des réserves éventuelles.

• Quelques conseils

  Avant la signature d’un contrat,

  - assurez-vous que l’entreprise sollicitée est bien à jour des paiements de ses primes d’assurances,

  - obtenez l'attestation de garantie de livraison : l’attestation produite ne sera pas forcément spécifique à votre maison, elle peut être globale pour l’ensemble des contrats signés par le constructeur sur un période donnée,

  - contactez l'établissement financier qui se porte garant et vérifiez la solidité du constructeur.

• Quels documents parlent des règles d’urbanisme ?

  Ces règles locales d'urbanisme sont contenues dans plusieurs documents et notamment dans :

  * Le plan local d'urbanisme (PLU) ou le POS (si celui-ci n’a pas encore été remplacé par un PLU) ; il fixe notamment la surface de plancher maximale autorisée,

  * Les schémas d'urbanisme,

  * Les schémas d'aménagement,

  * La zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager

  * Le plan de sauvegarde et de mise en valeur,

  * Le plan d'aménagement de zone.

• Le certificat d’urbanisme

  Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui précise les règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il indique les droits et obligations attachés à ce terrain, la constructibilité ou non du terrain (si l’on demande un certificat dit « opérationnel »).

  La demande de certificat d'urbanisme est faite à la mairie de la commune où se situe le terrain. Il est délivré gratuitement.

• Le plan local d'urbanisme (PLU)

  Les informations contenues dans le PLU :

  Ce plan fixe les règles d'utilisation des sols, ainsi que les stratégies d'urbanisme dans la zone. Il peut être consulté par toute personne privée ou publique ayant un projet de construction ou de travaux.

   

  Toute personne peut ainsi prendre connaissance par exemple des :

  * Secteurs sauvegardés,

  * Schémas de réseaux d'eau, électricité, gaz,

  * Servitudes d'utilité publique,

  * Stratégies d'aménagement et d'urbanisme,

  * Zones à urbaniser,

  * Zones agricoles…

• Bon à savoir

  Si la commune n'a pas de PLU, il faut se renseigner auprès de la Direction départementale du territoire pour connaître les règles locales d'urbanisme.

• Définir son projet

  On commence par déterminer la zone où se situe la parcelle concernée par le projet. Cela permet dans un premier temps de savoir si cette dernière se situe ou non en zone constructible.

  Si c'est le cas, on adapte ensuite le projet aux règles locales d'urbanisme, à savoir l'apparence extérieure du bâtiment (couleur, hauteur, forme, matériaux…).

  Enfin, le PLU permet aussi de d'obtenir certaines informations qui permettent d'affiner le projet de construction ou de travaux :

  * Le passage des réseaux et canalisation sur la parcelle,

  * Les servitudes,

  * Les lignes électriques…

• Le Coefficient d'occupation des sols (COS)

  La loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, votée le 24 mars 2014) a supprimé les effets juridiques des COS compris dans les Plans locaux d’urbanisme (PLU). Ainsi, depuis l’entrée en vigueur de cette loi le 27 mars 2014, la surface de plancher maximale autorisée sur le périmètre d’un lotissement est fixée directement par le PLU.

   

  À noter : le COS continue à s’appliquer dans les communes encore dotées d’un Plan d’occupation des sols (POS).

• Définitions

  La mitoyenneté

  C’est le terme qui recouvre l’ensemble des droits et obligations de deux voisins, copropriétaires de la même clôture entre leurs immeubles.

   

  Les clôtures mitoyennes

  Ce sont celles qui séparent deux terrains contigus appartenant à des propriétaires différents.

  Les propriétaires d’une clôture mitoyenne ont des droits et obligations équivalents.

• Prouver la mitoyenneté

  Il appartient à celui qui l’invoque, de prouver le caractère mitoyen ou privatif de la clôture.

   

  Le titre constatant la mitoyenneté

  La marque d’une mitoyenneté est la meilleure preuve du caractère mitoyen ou privatif d’une clôture.

  Il peut s’agir :

  - d’un acte notarié,

  - d’un simple accord écrit éventuellement transcrit au bureau des hypothèques.

• Les Présomptions

  - Le titre constatant la mitoyenneté

  - À défaut de titre, un mur séparant deux bâtiments, des cours ou jardins, des enclos dans des champs, est présumé mitoyen.

   

  Le Code civil (articles 653 et suivants) donne, pour les murs, une liste non limitative des marques de non-mitoyenneté. Un mur est ainsi réputé privatif quand :

   

  Le haut du mur est incliné d’un seul côté,

  Il n’y a que d’un côté un chaperon (tuiles ou ardoises placés en haut du mur), des filets ou des corbeaux de pierres.

• La Prescription

  Le délai de prescription est de 30 ans, réductible à 10 ans en cas de bonne foi et de juste titre.

   

  Si un voisin établit que pendant ce délai, il s’est comporté comme un véritable « copropriétaire » d’une clôture, elle est mitoyenne.

  Si au contraire il a agi comme propriétaire exclusif, la clôture est privative.

   

  Dans les deux cas, la possession doit avoir été :

   

  Non interrompue,

  Paisible,

  Publique et non équivoque.

• Céder la mitoyenneté d'un mur

  On peut contraindre son voisin à transformer son mur privatif en mur mitoyen. Il faut lui adresser une offre précisant le prix demandé :

   

  En cas d’accord, un acte amiable de cession est signé entre les deux parties, à défaut, après sommation effectuée par voie d’huissier, le voisin demandeur peut saisir le tribunal de grande instance.

   

  Le prix ne peut être inférieur à la somme des moitiés de :

  Ce qu’a coûté le mur,

  La valeur du sol où il est bâti.

• Clôture mitoyenne, droits et obligations

  Plantations : Les produits d’une haie ou d’arbres constituant la clôture sont partagés par moitiés entre les propriétaires.

  On peut planter des arbres en espalier contre le mur mitoyen s’ils ne dépassent pas.

   

  Travaux d’entretien : Les propriétaires doivent participer à l’entretien du mur. En principe, chacun assume la moitié des frais. Cependant, l’un des voisins peut être dispensé de cette charge, s’il abandonne son droit de mitoyenneté et que le mur mitoyen ne soutient pas un bâtiment qui lui appartient.

• Travaux sur la clôture mitoyenne

  Travaux de simple amélioration : Ils peuvent être réalisés aux frais de celui qui y procède sans accord de son voisin. L’accord du voisin n’est pas non plus nécessaire pour surélever le mur, sous réserve de ne pas lui nuire.

   

  Travaux d’entretien : Travaux modifiant un mur mitoyen. Si les travaux nuisent à la solidité du mur, il faut l’accord du voisin. Son refus doit être fondé sur des raisons sérieuses. En cas de désaccord sur des travaux prouvés nuisibles, le tribunal peut ordonner la démolition des ouvrages.

• Abandon du droit de mitoyenneté

  Tout propriétaire qui abandonne son droit de mitoyenneté, doit quand même régler les frais des travaux rendus nécessaires par sa faute.

   

  En outre, s’il possède un bâtiment soutenu par le mur mitoyen, il doit le démolir pour pouvoir abandonner la mitoyenneté.

• Définitions

  Une servitude privée est une charge imposée à une propriété pour l’utilité d’une autre propriété. Les servitudes privées sont énumérées par la loi (articles 637 et suivants du Code civil). Liées au terrain possédé et à ceux qui l’entourent, elles imposent aux propriétaires un certain nombre de contraintes vouées à éviter les problèmes de voisinage.

• La servitude d’écoulement des eaux

  Un terrain doit recevoir des eaux coulant naturellement des fonds plus élevés.

  Cette servitude interdit au propriétaire :

  - du terrain inférieur, d’endiguer l’écoulement des eaux,

  - du fonds supérieur, d’aggraver la servitude pour l’autre.

• La servitude de clôture

  Le droit de clôturer est attaché à chaque propriété.

  Il est limité par : La servitude de passage et la servitude d’écoulement des eaux.

  En ville, on peut contraindre son voisin à clôturer ou à participer aux frais de réparation de la clôture commune, à condition que les terrains soient contigus.

   

  La hauteur de la clôture est fixée par les règles locales. À défaut, tout mur de séparation entre voisins doit avoir au moins 3,2 m dans les villes de 50 000 habitants et plus, et 2,6 m dans les autres (chaperon c'est-à-dire partie supérieure comprise).

• La servitude de bornage

  Le bornage consiste à marquer la limite exacte entre deux terrains.

  Le propriétaire, libre en principe de borner ou non, peut y être contraint par son voisin.

  En cas de désaccord sur l’opération ou le partage des frais, on saisit le tribunal d’instance du lieu où se situe le terrain,

  Sur la revendication d’une bande de terrain, c’est le tribunal de grande instance (TGI, chargé des questions de droit de propriété). Attention, pour saisir ce tribunal il faut prendre un avocat.

• La servitude de droit de passage

  Elle s’applique aux terrains enclavés. Le propriétaire peut réclamer sur la propriété voisine un passage suffisant à la desserte complète de son terrain à la voie publique, y compris en canalisations.

  L’assiette du droit de passage peut être fixée à l’amiable. Dans ce cas, les propriétaires ont intérêt à établir un écrit précisant :

  - Le tracé de la desserte,

  - Les modalités de la jouissance,

  - Celles du partage des frais d’entretien.

   

  En principe, le trajet doit :

  - Être le plus court possible de la limite du terrain à la voie publique,

  - Gêner le moins possible celui qui l’accorde.

• Les servitudes de distance des constructions et plantations

  Distances entre les constructions :

  À défaut de dispositions locales, le Code de l’urbanisme prévoit qu’une construction non collée à la limite des terrains doit en être écartée d’une distance au moins égale :

  - À la moitié de la hauteur du bâtiment,

  - Sans être inférieure à 3 m.

   

  Distances des plantations :

  À défaut de règles locales, le Code civil prévoit une distance minimale de :

  - 2 m de la limite séparative si les plantations font plus de 2 m,

  - 0,5 m sinon.

• Les servitudes de jours et de vues

  Les vues sont des ouvertures permettant le regard sur le terrain voisin. Elles doivent être à une distance de celui-ci de :

  1,90 m pour les vues droites (c'est-à-dire une vue directe chez le voisin),

  0,60 m pour les vues obliques (on ne voit qu’en se penchant à droite ou à gauche par une fenêtre).

   

  Les « jours de souffrance » laissent passer la lumière, mais pas le regard. S’ils peuvent être ouverts à la limite des terrains, leur arête inférieure doit être au moins à :

  2,60 m au-dessus du rez-de-chaussée,

  1,90 m au-dessus du plancher des autres étages.

• La servitude de tour d’échelle

  Elle permet d’entrer chez son voisin pour faire des travaux sur son propre mur.

  Les tribunaux l’accordent à condition que :

  - Les travaux soient indispensables, requièrent le passage et ne gênent pas,

  - Le passage soit limité et une indemnité versée en cas de gêne.

   

  Le voisin qui refuse alors le passage peut y être obligé par un juge et, si les travaux étaient urgents ou indispensables, avoir le cas échéant à verser des dommages et intérêts.

Une maison passive ou positive, c’est quoi ?

La réglementation thermique 2020 (RT 2020) remplacera l’actuelle RT 2012. Elle sera obligatoire pour toutes les constructions neuves à compter de 2020 et nécessite que la performance énergétique des bâtiments soit ramenée à un niveau passif : c’est-à-dire qu’ils produisent au moins autant d’énergie qu’ils n’en consomment : on parle alors de bâtiments à énergie passive ou positive (Bpos). Alors, quelles sont les exigences de cette nouvelle loi RT 2020 ?

Quelles sont les exigences de la RT 2020 ?

Un bâtiment à énergie passive ou positive doit satisfaire aux exigences suivantes : Consommation de chauffage inférieure à 12 kWhep par m² et par an, grâce à une isolation performante, une bonne conception bioclimatique et une ventilation efficace ;

• Consommation totale d’énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage et appareils électriques) inférieure à 100 kWh par m² et par an ;

• Production d’énergie renouvelable suffisante pour réaliser un bilan énergétique équilibré (passif) ou positif grâce à l’installation de panneaux solaires photovoltaïques; l’énergie produite est auto-consommée, ou, s’il y a un surplus, réinjectée dans le réseau local ou national d’énergie.

Spécificités de la RT 2020 par rapport à la RT 2012

Si la précédente réglementation (RT 2012) s’intéressait principalement aux aspects thermiques, la RT 2020 y ajoute la production d’énergie et la prise en compte de l’empreinte environnementale. Elle s’intéresse notamment au cycle de vie des matériaux et aux conditions de fabrications des équipements. Elle pourrait également inciter les artisans du bâtiment à utiliser des matériaux écologiques : bois, chanvre, ouate de cellulose, etc. La RT 2020 intègre par ailleurs des paramètres liés au bien-être des habitants : qualité de l’air intérieur, isolation phonique. Enfin, elle donne les moyens à chacun de devenir acteur de sa propre consommation d’énergie.

Nicolas Constructions peut vous accompagner dans cette démarche.

Vous pouvez joindre un commercial au : 05.56.21.15.15