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NOS CONSEILS PRATIQUES ET JURIDIQUES

Sommaire >

 

Réglementation Thermique 2012

Loi PINEL

Recours contre un refus de permis de construire  >

Les Garanties  >

Principes d'une VMC Hygroréglable  >

Le Permis de Démolir >

Urbanisme >

Réglementation sur la Mitoyenneté >

Les Servitudes >

Importance d'une étude de sol >

Étancher une terrasse >

Étanchéité de l'air de l'habitat >

Coulage d'une chape liquide >

Réglementation RT 2020 >

LOI PINEL : Avantages pour la construction

Articles >

  • Quels sont les avantages du dispositif Pinel pour les contribuables ?

    1. Une importante réduction d'impôts

    Le montant de l'avantage fiscal dépend de la durée de location :

    - 21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans

    - 18 % du prix du bien pour une durée de location de 9 ans

    - 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans

     

    2. La possibilité d'un investissement sans apport

    Puisque l'achat immobilier offre l'avantage, par rapport à d'autres placements financiers, de pouvoir emprunter pour investir. Les loyers perçus du logement mis en location permettront de couvrir une partie des mensualités du crédit.

     

    3. La constitution d'un patrimoine immobilier

    L'acquisition d'un bien immobilier est une excellente stratégie d'investissement à long terme. Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine solide et aisément transmissible.

     

    4. La possibilité de louer à sa famille

    A contrario de la loi Duflot, la loi Pinel est applicable pour les locations à la famille. Des parents peuvent acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) ou leur(s) parent(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi, à la seule condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.

     

    5. Une prévoyance pour la retraite

    À l'expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite. Il peut alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour récupérer une plus-value ou encore l'occuper en tant que résidence secondaire ou principale.

  • Comment finance-t-on un projet immobilier avec la loi Pinel ?

    Le cumul de l'abattement fiscal du dispositif Pinel aux loyers perçus durant la location, permettent de financer tout ou partie des mensualités du crédit immobilier contracté pour l'achat d'un logement neuf.

    • Faites construire un bien immobilier par Nicolas Construction situé dans une zone éligible du dispositif :

    1. L'Etat vous reverse entre 12% et 21% du prix du bien sous forme de réduction d'impôt (jusqu'à 63 000 €)

    2. Vous louez ce logement pendant 6, 9 ou 12 ans et vous percevez des loyers pendant toute la durée de location

  • Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôts ?

    • L'acquisition ou la construction (dépôt du permis de construire) d'un logement neuf doit être réalisée avant le 31 décembre 2017.

    • Le bien acquis doit être situé en zone éligible.

    • Le bien immobilier doit être loué nu pour une période minimale de 6, 9 ou 12 ans à un tiers (ascendant ou descendant possible) dont c'est la résidence principale.

    • Si le locataire est l'ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.

    • Le propriétaire bailleur doit respecter le plafond de loyer de la zone où se trouve le logement ainsi que le plafond du niveau de ressources du ou des locataires.

    • Le bien immobilier doit respecter les normes de performance énergétique et thermique RT 2012.

    • La loi Pinel impose des délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition. Dans le cas de la construction d'une maison individuelle, le délai est de 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.

    • Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement doit être loué dans les 12 mois suivants l'achèvement des travaux.

    • La limite maximum d'investissement est de deux logements par an dans la limite d'un investissement total de 300 000 € par an et d'un plafond de 5 500 €/m².

    • Le bénéficiaire du dispositif s'engage à respecter le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.

    • En revanche, aucune tranche d'imposition minimale n'est imposée, la loi Pinel est pour tout le monde.

  • Pourquoi construire une maison pour la louer ?

    75% des Français rêvent de vivre en maison individuelle. Les locataires sont par conséquent eux aussi très demandeurs et la recherche locative pour ce type de bien immobilier est très importante. Aujourd'hui, l'offre est nettement inférieure à la demande, d'où l'intérêt de construire pour mettre en location en bénéficiant des avantages fiscaux de la Loi Pinel.

    • A superficie égale, dans le neuf, le coût d'une maison individuelle est inférieur à celui d'un appartement.

    • Les frais d'acte de notaire ne concernent que le terrain.

    • Vous n'êtes pas concernés par les charges de copropriété des logements collectifs qui ne font que croître d'année en année.

    • La location d'une maison individuelle est dans la grande majorité des cas bien plus sereine que celle d'un appartement ou d'un studio. Les locataires restent bien plus longtemps, ils entretiennent mieux une maison (neuve qui plus est) qu'ils ont facilement tendance à s'approprier.

RÉGLEMENTATION THERMIQUE 2012

Informations >

  • Capitaliser sur les énergies naturelles via une conception bioclimatique

    L’orientation comme la distribution intérieure de votre future maison doivent être pensées de manière à privilégier au maximum l’exploitation des ressources naturelles, afin de consommer le moins d’énergie possible pour un confort équivalent.

    Ainsi, on privilégiera, par exemple, une exposition au sud dans les pièces à vivre pour maximiser les sources de lumière et de chaleur gratuites de l’énergie solaire et une exposition au nord pour les pièces non chauffées comme le garage ou le cellier.  En été, la fraicheur sera conservée grâce à des volets extérieurs et à la présence, autour de la maison, de végétaux et d’arbres.

  • Recourir à une énergie renouvelable

    La RT 2012 impose le recours à au moins une énergie renouvelable comme une chaudière, des capteurs solaires, une pompe à chaleur air/eau ou bien une pompe à chaleur hybride (Gaz).

    Il convient ici de raisonner en coût de revient plutôt qu’en termes de dépenses : vous devez opter pour l’énergie renouvelable que vous pourrez exploiter au maximum de sa performance.

  • Diviser par 3 votre consommation énergétique avec la RT2102

    Votre nouveau logement devra consommer moins de 50 kWh/m² par an contre 150 pour un logement construit avant 2013.

    Cette consommation intègre le chauffage, la climatisation, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire (ECS) et l’énergie utilisée par les « auxiliaires » (une VMC par exemple).

  • Maintenir une température intérieure constante et agréable

    Autre garde-fou instauré par la RT 2012, le plafonnement d’une température intérieure à 26°C suite à 5 jours consécutifs de canicule. L’usage de matériaux d’isolation, comme le béton, la brique, le parpaing ou encore le bois, qui favorisent l’inertie thermique – c'est-à-dire qui permettent d’emmagasiner la fraîcheur des nuits d’été pour la rediffuser dans la journée – sont à privilégier.

LOI PINEL -  Jusqu’à 21% de réduction d’impôt !

Articles >

  • Prorogation pour 4 ans

    Le projet de loi de finances pour 2018 entérine la prorogation du dispositif de défiscalisation Pinel pour 4 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2021. Il en est de même pour le Prêt à taux zéro (PTZ). Le dispositif d'investissement immobilier ne changera donc pas de nom sous Macron... En revanche, les conditions d'application et d'éligibilité au Pinel évoluent. De la même façon que le PTZ, l'appareil Pinel sera ciblé pour accélérer la construction de logements dans les zones les plus tendues du territoire.

  • Zones Urbaines concernées

    A partir de 2018, la loi Pinel ne se concentrera plus que sur les zones urbaines A bis, A et B1. Soit les aires où la demande de logement excède nettement l'offre. Jusqu'à présent, les logements situés en zones B2 et C étaient éligibles à la loi Pinel, sous réserve de l'obtention d'un agrément de l'Etat. Ces zones sortiront donc du dispositif dès l'année prochaine. Il vous est possible de vérifier la zone dans laquelle se situe un logement en vous rendant sur le site du ministère de la Cohésion des territoires (http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement)

  • Réductions d'impôts

    Créé par la Loi de finances pour 2015, le dispositif d'investissement locatif Pinel permet à un investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'achat d'un bien immobilier neuf, à condition qu'il soit mis en location pendant au moins 6 ans. La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du bien et peut s'élever à 21% de celui-ci. Le dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2016, avait finalement été prorogé d'un an par Manuel Valls, alors Premier ministre.

RECOURS CONTRE UN REFUS DE PERMIS DE CONSTRUIRE

Articles >

  • Définition

    Protester contre un refus de permis de construire et prendre connaissance des sanctions en cas de travaux non conformes. L’administration peut vérifier la conformité de vos travaux avec le permis de construire. En cas de non-respect, plusieurs sanctions sont prévues. À l’inverse, un propriétaire peut contester des décisions administratives telles que le refus du permis de construire.

  • La contestation des décisions administratives

    Tout citoyen peut exercer un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative. Il se forme devant le tribunal administratif. Plusieurs décisions peuvent être contestées :

    - l’arrêté refusant le permis,

    - l’arrêté accordant le permis mais prévoyant des prescriptions non acceptables,

    - l’arrêté décidant du retrait du permis,

    - l’arrêté d’opposition aux travaux après la déclaration préalable.

  • Le recours gracieux

    Le propriétaire peut demander à l’administration de réexaminer son dossier. Il est préférable d’adresser ce recours à l’organisme qui a pris la décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

    En cas d’absence de réponse dans le délai de 2 mois, la décision est réputée négative.

  • Le recours contentieux

    En principe, la requête doit être déposée devant le tribunal administratif dans les 2 mois qui suivent la notification de la décision attaquée.

    Mais ce délai de 2 mois peut être prolongé si le demandeur a préalablement exercé un recours gracieux.

  • Quels sont les travaux illégaux ?

    Sont illégaux les travaux :

    - exécutés sans permis ou déclaration alors que ces formalités étaient obligatoires,

    - exécutés alors que le permis ou la déclaration était périmé,

    - exécutés malgré une opposition aux travaux ou un refus de permis notifié,

    - ou encore non conformes au permis ou à la déclaration.

  • L’interruption des travaux en cours

    L’interruption des travaux peut être décidée par arrêté du maire si un procès-verbal d’infraction a été dressé.

    Si le propriétaire ne respecte pas l’interruption des travaux, il peut être puni d’une amende de 75 000 € et d’un emprisonnement de 3 mois

  • Le contrôle de la conformité après achèvement des travaux

    Dans les 3 mois qui suivent l’envoi de la déclaration d’achèvement (5 mois en cas d’immeuble classé), le maire peut procéder à une vérification des travaux et contester leur conformité.

    Le maire met en demeure le propriétaire, soit de déposer un dossier modificatif, soit de se conformer aux documents déposés. Le non-respect des prescriptions administratives est un délit pénal.

    Si ce délai est expiré, la conformité des travaux ne peut plus être contestée.

  • Les sanctions pénales

    Les travaux non autorisés ou non conformes aux prescriptions peuvent engendrer :

    - une amende comprise entre 1 200 €  et 6 000 € par m² de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, ou 300 000 € dans les autres cas (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme). Une peine assortie de 6 mois de prison en cas de récidive. Elle peut concerner l’ensemble des personnes responsables de l’exécution des travaux,

    - une astreinte. Le tribunal donne au propriétaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation.

  • Le délai de prescription des constructions illégales

    Les infractions aux règles de l’urbanisme sont prescrites après 10 ans.

    Cependant, lorsqu’une construction est illégale, son propriétaire ne peut plus effectuer de travaux d’aménagement ou d’agrandissement sans procéder d’abord à une mise en conformité avec les règles d’urbanisme.

Principe d'une VMC

Hygroréglable

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LES GARANTIES

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  • Les garanties avant et pendant les travaux dans le contrat de construction de maison individuelle

    Savoir de quelles garanties bénéficie le maître d’ouvrage avant et pendant les travaux qu’il fait entreprendre. Dès la signature du contrat, le constructeur doit justifier d’une garantie de remboursement et d’une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus.

  • La garantie de remboursement

    Dans quel cas ?

    Si le client a versé un acompte avant la date d’ouverture du chantier, la garantie de remboursement est prévue pour le cas où :

    - les autorisations administratives (permis de construire notamment) ne seraient pas obtenues,

    - les prêts ne seraient pas obtenus,

    - le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

     

    Que permet la garantie de remboursement ?

    Dans ces hypothèses, le propriétaire est en droit de récupérer toutes les sommes qu’il aurait versées avant la date où il a eu connaissance du refus (du permis de construire ou des prêts) et 1 mois après cette date.

     

    Comment est constituée la garantie de remboursement ?

    Cette garantie est constituée soit par une caution donnée au constructeur par un établissement de crédit ou une assurance, soit par la consignation des sommes réellement versées par le propriétaire. La garantie de remboursement prend fin à la date d’ouverture du chantier.

  • La garantie de livraison

    Une garantie de livraison : pour quoi ?

    Dans un contrat de construction d’une maison individuelle, la garantie de livraison est une obligation pour les constructeurs et entrepreneurs.  Elle consiste à protéger le propriétaire (Maître de l’ouvrage) contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux. La garantie de livraison débute à la date d’ouverture du chantier.

     

    Bon à savoir :

    Si le constructeur entreprend les travaux sans avoir souscrit la garantie de livraison, il est passible d’un emprisonnement de 2 ans et d’une amende de 37 500 €.

     

    Comment souscrire une garantie de livraison ?

    Le constructeur doit souscrire une convention de cautionnement (caution solidaire) avec un organisme de crédit ou d’assurance qui s’engage à achever l’exécution de la construction telle qu’elle est prévue dans le contrat d’origine.

  • Que fait le garant ?

    Le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction,

    - prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues en cas de retard de livraison excédant 30 jours,

    - met en demeure le constructeur défaillant,

    - remplit ses propres obligations 15 jours après la mise en demeure si elle est infructueuse.

     

    Par conséquent, en cas de défaillance, prévenez le garant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

    La garantie de livraison prend fin à la réception définitive de l’ouvrage, après la levée des réserves éventuelles.

  • Quelques conseils

    Avant la signature d’un contrat,

    - assurez-vous que l’entreprise sollicitée est bien à jour des paiements de ses primes d’assurances,

    - obtenez l'attestation de garantie de livraison : l’attestation produite ne sera pas forcément spécifique à votre maison, elle peut être globale pour l’ensemble des contrats signés par le constructeur sur un période donnée,

    - contactez l'établissement financier qui se porte garant et vérifiez la solidité du constructeur.

PERMIS DE DÉMOLIR

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  • Définition

    Le permis de démolir est une autorisation administrative qui doit être obtenue préalablement à la démolition partielle ou totale d'un bâtiment. Principalement destiné à contrôler les démolitions des constructions situées dans un secteur protégé, le permis de détruire est rarement obligatoire.

  • Les travaux concernés ou non par le permis de démolir

    Le permis de démolir est obligatoire :

    * Quand la construction à démolir relève d’une protection particulière (secteur sauvegardé, monuments historiques, site classé…),

    * Quand la construction est adossée à un immeuble classé monument historique,

    * Quand la démolition envisagée se situe dans une commune qui a institué le permis de démolir.

     

    Dans quel cas le permis de démolir n’est-il pas nécessaire ?

    Le permis de démolir n’a pas à être demandé pour :

    * Les démolitions couvertes par le secret de la Défense nationale,

    * Les démolitions effectuées sur un bâtiment menaçant, ruine ou sur un immeuble insalubre,

    * Les démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive,

    * Les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement,

    * Les démolitions de lignes électriques et de canalisations.

  • Les formalités pour obtenir un permis de démolir

    La demande doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13405*02., téléchargeable en ligne ou fourni par la mairie. Elle est adressée en 4 exemplaires par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

    Elle précise :

    * L’identité du ou des demandeurs,

    * En cas de démolition partielle, les constructions qui subsisteront sur le terrain et, le cas échéant, les travaux qui seront exécutés sur cette construction,

    * La date approximative de construction des bâtiments à démolir.

  • Bon à savoir

    La démolition est souvent liée à un projet de construction ou d'aménagement. La demande de permis de démolir permet aussi de demander celui de construire ou d’aménager.

  • Les pièces à joindre au dossier

    Le dossier doit comprendre :

    * Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune,

    * Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver,

    * Un document photographique faisant apparaître le(s) bâtiment(s) dont la démolition est envisagée et son (leur) insertion dans les lieux environnants.

  • Instruction et décision

    Le délai d’instruction est normalement de 2 mois à compter de la réception de la demande de permis.

    À l’issue de cette période, si le demandeur n’a pas reçu de rejet express de sa demande, le permis de démolir est accordé tacitement.

    Il devient exécutoire 15 jours après la date à laquelle il est acquis.

    Le permis de démolir ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble concerné.

  • La durée de validité du permis de démolir

    La déclaration d’ouverture du chantier n’est pas obligatoire mais les travaux doivent être entrepris dans les 3 ans qui suivent l’obtention du permis. Ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an. À défaut, le permis est périmé.

    Bon à savoir :

    Un récent décret (n°2014-1661 du 29/12/2014) a prolongé la validité des toutes les autorisations d’urbanisme (permis de construire, d’aménager, de démolir). Depuis cette date, le délai est donc passé de 2 à 3 ans, à compter de la notification de la décision accordant le permis.  En revanche, si à la date de péremption le chantier est interrompu pour plus d’un an, le permis perd toujours sa validité.

  • Prolonger le permis de démolir

    Le bénéficiaire du permis peut demander que la validité de son permis soit prolongée d’1 an. Cette demande doit intervenir au moins 2 mois avant que le permis ne soit périmé.

    En cas de recours :

    Ces délais sont suspendus en cas de recours administratif ou judiciaire contre le permis, jusqu’à la décision définitive.

URBANISME

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  • Quels documents parlent des règles d’urbanisme ?

    Ces règles locales d'urbanisme sont contenues dans plusieurs documents et notamment dans :

    * Le plan local d'urbanisme (PLU) ou le POS (si celui-ci n’a pas encore été remplacé par un PLU) ; il fixe notamment la surface de plancher maximale autorisée,

    * Les schémas d'urbanisme,

    * Les schémas d'aménagement,

    * La zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager

    * Le plan de sauvegarde et de mise en valeur,

    * Le plan d'aménagement de zone.

  • Le certificat d’urbanisme

    Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui précise les règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il indique les droits et obligations attachés à ce terrain, la constructibilité ou non du terrain (si l’on demande un certificat dit « opérationnel »).

    La demande de certificat d'urbanisme est faite à la mairie de la commune où se situe le terrain. Il est délivré gratuitement.

  • Le plan local d'urbanisme (PLU)

    Les informations contenues dans le PLU :

    Ce plan fixe les règles d'utilisation des sols, ainsi que les stratégies d'urbanisme dans la zone. Il peut être consulté par toute personne privée ou publique ayant un projet de construction ou de travaux.

     

    Toute personne peut ainsi prendre connaissance par exemple des :

    * Secteurs sauvegardés,

    * Schémas de réseaux d'eau, électricité, gaz,

    * Servitudes d'utilité publique,

    * Stratégies d'aménagement et d'urbanisme,

    * Zones à urbaniser,

    * Zones agricoles…

  • Bon à savoir

    Si la commune n'a pas de PLU, il faut se renseigner auprès de la Direction départementale du territoire pour connaître les règles locales d'urbanisme.

  • Définir son projet

    On commence par déterminer la zone où se situe la parcelle concernée par le projet. Cela permet dans un premier temps de savoir si cette dernière se situe ou non en zone constructible.

    Si c'est le cas, on adapte ensuite le projet aux règles locales d'urbanisme, à savoir l'apparence extérieure du bâtiment (couleur, hauteur, forme, matériaux…).

    Enfin, le PLU permet aussi de d'obtenir certaines informations qui permettent d'affiner le projet de construction ou de travaux :

    * Le passage des réseaux et canalisation sur la parcelle,

    * Les servitudes,

    * Les lignes électriques…

  • Le Coefficient d'occupation des sols (COS)

    La loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, votée le 24 mars 2014) a supprimé les effets juridiques des COS compris dans les Plans locaux d’urbanisme (PLU). Ainsi, depuis l’entrée en vigueur de cette loi le 27 mars 2014, la surface de plancher maximale autorisée sur le périmètre d’un lotissement est fixée directement par le PLU.

     

    À noter : le COS continue à s’appliquer dans les communes encore dotées d’un Plan d’occupation des sols (POS).

RÉGLEMENTATION SUR LA MITOYENNETÉ

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  • Définitions

    La mitoyenneté

    C’est le terme qui recouvre l’ensemble des droits et obligations de deux voisins, copropriétaires de la même clôture entre leurs immeubles.

     

    Les clôtures mitoyennes

    Ce sont celles qui séparent deux terrains contigus appartenant à des propriétaires différents.

    Les propriétaires d’une clôture mitoyenne ont des droits et obligations équivalents.

  • Prouver la mitoyenneté

    Il appartient à celui qui l’invoque, de prouver le caractère mitoyen ou privatif de la clôture.

     

    Le titre constatant la mitoyenneté

    La marque d’une mitoyenneté est la meilleure preuve du caractère mitoyen ou privatif d’une clôture.

    Il peut s’agir :

    - d’un acte notarié,

    - d’un simple accord écrit éventuellement transcrit au bureau des hypothèques.

  • Les Présomptions

    - Le titre constatant la mitoyenneté

    - À défaut de titre, un mur séparant deux bâtiments, des cours ou jardins, des enclos dans des champs, est présumé mitoyen.

     

    Le Code civil (articles 653 et suivants) donne, pour les murs, une liste non limitative des marques de non-mitoyenneté. Un mur est ainsi réputé privatif quand :

     

    Le haut du mur est incliné d’un seul côté,

    Il n’y a que d’un côté un chaperon (tuiles ou ardoises placés en haut du mur), des filets ou des corbeaux de pierres.

  • La Prescription

    Le délai de prescription est de 30 ans, réductible à 10 ans en cas de bonne foi et de juste titre.

     

    Si un voisin établit que pendant ce délai, il s’est comporté comme un véritable « copropriétaire » d’une clôture, elle est mitoyenne.

    Si au contraire il a agi comme propriétaire exclusif, la clôture est privative.

     

    Dans les deux cas, la possession doit avoir été :

     

    Non interrompue,

    Paisible,

    Publique et non équivoque.

  • Céder la mitoyenneté d'un mur

    On peut contraindre son voisin à transformer son mur privatif en mur mitoyen. Il faut lui adresser une offre précisant le prix demandé :

     

    En cas d’accord, un acte amiable de cession est signé entre les deux parties, à défaut, après sommation effectuée par voie d’huissier, le voisin demandeur peut saisir le tribunal de grande instance.

     

    Le prix ne peut être inférieur à la somme des moitiés de :

    Ce qu’a coûté le mur,

    La valeur du sol où il est bâti.

  • Clôture mitoyenne, droits et obligations

    Plantations : Les produits d’une haie ou d’arbres constituant la clôture sont partagés par moitiés entre les propriétaires.

    On peut planter des arbres en espalier contre le mur mitoyen s’ils ne dépassent pas.

     

    Travaux d’entretien : Les propriétaires doivent participer à l’entretien du mur. En principe, chacun assume la moitié des frais. Cependant, l’un des voisins peut être dispensé de cette charge, s’il abandonne son droit de mitoyenneté et que le mur mitoyen ne soutient pas un bâtiment qui lui appartient.

  • Travaux sur la clôture mitoyenne

    Travaux de simple amélioration : Ils peuvent être réalisés aux frais de celui qui y procède sans accord de son voisin. L’accord du voisin n’est pas non plus nécessaire pour surélever le mur, sous réserve de ne pas lui nuire.

     

    Travaux d’entretien : Travaux modifiant un mur mitoyen. Si les travaux nuisent à la solidité du mur, il faut l’accord du voisin. Son refus doit être fondé sur des raisons sérieuses. En cas de désaccord sur des travaux prouvés nuisibles, le tribunal peut ordonner la démolition des ouvrages.

  • Abandon du droit de mitoyenneté

    Tout propriétaire qui abandonne son droit de mitoyenneté, doit quand même régler les frais des travaux rendus nécessaires par sa faute.

     

    En outre, s’il possède un bâtiment soutenu par le mur mitoyen, il doit le démolir pour pouvoir abandonner la mitoyenneté.

LES SERVITUDES

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  • Définitions

    Une servitude privée est une charge imposée à une propriété pour l’utilité d’une autre propriété. Les servitudes privées sont énumérées par la loi (articles 637 et suivants du Code civil). Liées au terrain possédé et à ceux qui l’entourent, elles imposent aux propriétaires un certain nombre de contraintes vouées à éviter les problèmes de voisinage.

  • La servitude d’écoulement des eaux

    Un terrain doit recevoir des eaux coulant naturellement des fonds plus élevés.

    Cette servitude interdit au propriétaire :

    - du terrain inférieur, d’endiguer l’écoulement des eaux,

    - du fonds supérieur, d’aggraver la servitude pour l’autre.

  • La servitude de clôture

    Le droit de clôturer est attaché à chaque propriété.

    Il est limité par : La servitude de passage et la servitude d’écoulement des eaux.

    En ville, on peut contraindre son voisin à clôturer ou à participer aux frais de réparation de la clôture commune, à condition que les terrains soient contigus.

     

    La hauteur de la clôture est fixée par les règles locales. À défaut, tout mur de séparation entre voisins doit avoir au moins 3,2 m dans les villes de 50 000 habitants et plus, et 2,6 m dans les autres (chaperon c'est-à-dire partie supérieure comprise).

  • La servitude de bornage

    Le bornage consiste à marquer la limite exacte entre deux terrains.

    Le propriétaire, libre en principe de borner ou non, peut y être contraint par son voisin.

    En cas de désaccord sur l’opération ou le partage des frais, on saisit le tribunal d’instance du lieu où se situe le terrain,

    Sur la revendication d’une bande de terrain, c’est le tribunal de grande instance (TGI, chargé des questions de droit de propriété). Attention, pour saisir ce tribunal il faut prendre un avocat.

  • La servitude de droit de passage

    Elle s’applique aux terrains enclavés. Le propriétaire peut réclamer sur la propriété voisine un passage suffisant à la desserte complète de son terrain à la voie publique, y compris en canalisations.

    L’assiette du droit de passage peut être fixée à l’amiable. Dans ce cas, les propriétaires ont intérêt à établir un écrit précisant :

    - Le tracé de la desserte,

    - Les modalités de la jouissance,

    - Celles du partage des frais d’entretien.

     

    En principe, le trajet doit :

    - Être le plus court possible de la limite du terrain à la voie publique,

    - Gêner le moins possible celui qui l’accorde.

  • Les servitudes de distance des constructions et plantations

    Distances entre les constructions :

    À défaut de dispositions locales, le Code de l’urbanisme prévoit qu’une construction non collée à la limite des terrains doit en être écartée d’une distance au moins égale :

    - À la moitié de la hauteur du bâtiment,

    - Sans être inférieure à 3 m.

     

    Distances des plantations :

    À défaut de règles locales, le Code civil prévoit une distance minimale de :

    - 2 m de la limite séparative si les plantations font plus de 2 m,

    - 0,5 m sinon.

  • Les servitudes de jours et de vues

    Les vues sont des ouvertures permettant le regard sur le terrain voisin. Elles doivent être à une distance de celui-ci de :

    1,90 m pour les vues droites (c'est-à-dire une vue directe chez le voisin),

    0,60 m pour les vues obliques (on ne voit qu’en se penchant à droite ou à gauche par une fenêtre).

     

    Les « jours de souffrance » laissent passer la lumière, mais pas le regard. S’ils peuvent être ouverts à la limite des terrains, leur arête inférieure doit être au moins à :

    2,60 m au-dessus du rez-de-chaussée,

    1,90 m au-dessus du plancher des autres étages.

  • La servitude de tour d’échelle

    Elle permet d’entrer chez son voisin pour faire des travaux sur son propre mur.

    Les tribunaux l’accordent à condition que :

    - Les travaux soient indispensables, requièrent le passage et ne gênent pas,

    - Le passage soit limité et une indemnité versée en cas de gêne.

     

    Le voisin qui refuse alors le passage peut y être obligé par un juge et, si les travaux étaient urgents ou indispensables, avoir le cas échéant à verser des dommages et intérêts.

Importance d'une

étude de sol

Vidéo >

Comment étancher une terrasse avec dalles sur plots avec isolant

Vidéo >

Coulage d'une chape liquide.

Une chape est une couche de mortier à base de ciment, de résine ou de chaux appliquée au sol, destinée à aplanir, niveler ou surfacer un support et/ou enrober des éléments (un plancher chauffant par exemple) pour ensuite recevoir les couches supérieures, par exemple du carrelage, un sol souple ou un parquet, flottant ou collé.

 

RT 2020

Quelles seront les nouvelles exigences.

Article >

Une maison passive ou positive, c’est quoi ?

 

La réglementation thermique 2020 (RT 2020) remplacera l’actuelle RT 2012. Elle sera obligatoire pour toutes les constructions neuves à compter de 2020 et nécessite que la performance énergétique des bâtiments soit ramenée à un niveau passif : c’est-à-dire qu’ils produisent au moins autant d’énergie qu’ils n’en consomment : on parle alors de bâtiments à énergie passive ou positive (Bpos). Alors, quelles sont les exigences de cette nouvelle loi RT 2020 ?

 

Quelles sont les exigences de la RT 2020 ?

 

Un bâtiment à énergie passive ou positive doit satisfaire aux exigences suivantes : Consommation de chauffage inférieure à 12 kWhep par m² et par an, grâce à une isolation performante, une bonne conception bioclimatique et une ventilation efficace ;

• Consommation totale d’énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage et appareils électriques) inférieure à 100 kWh par m² et par an ;

• Production d’énergie renouvelable suffisante pour réaliser un bilan énergétique équilibré (passif) ou positif grâce à l’installation de panneaux solaires photovoltaïques; l’énergie produite est auto-consommée, ou, s’il y a un surplus, réinjectée dans le réseau local ou national d’énergie.

 

Spécificités de la RT 2020 par rapport à la RT 2012

 

Si la précédente réglementation (RT 2012) s’intéressait principalement aux aspects thermiques, la RT 2020 y ajoute la production d’énergie et la prise en compte de l’empreinte environnementale. Elle s’intéresse notamment au cycle de vie des matériaux et aux conditions de fabrications des équipements. Elle pourrait également inciter les artisans du bâtiment à utiliser des matériaux écologiques : bois, chanvre, ouate de cellulose, etc. La RT 2020 intègre par ailleurs des paramètres liés au bien-être des habitants : qualité de l’air intérieur, isolation phonique. Enfin, elle donne les moyens à chacun de devenir acteur de sa propre consommation d’énergie.

 

Nicolas Constructions peut vous accompagner dans cette démarche.

Vous pouvez joindre un commercial au : 05.56.21.15.15

 

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